土地家屋調査士への相談前に準備するもの｜測量・境界・登記の必要書類を解説

土地の測量、境界確認、分筆登記、建物表題登記などを相談したいと思っても、「何を準備してから連絡すればよいのか分からない」という方は少なくありません。

結論からいうと、書類がすべてそろっていなくても相談は可能です。

ただし、登記事項証明書、公図、固定資産税課税明細書、古い測量図、現地写真などがあると、土地や建物の状況を把握しやすくなり、必要な測量や費用・期間の概算をご案内しやすくなります。

この記事では、土地家屋調査士へ相談する前に準備しておくとよい資料、相談内容別に役立つ書類、書類がない場合の対応方法を解説します。

この記事の結論

土地家屋調査士へ相談する前に、まず確認したい資料は次の3つです。

すべてをそろえる必要はありません。

まずは、土地の所在地、相談したい内容、手元にある資料、現地写真があれば相談を始められます。

相談前にあると便利な基本資料

1. 登記事項証明書

登記事項証明書は、土地や建物の登記内容を確認できる書類です。

土地の場合は、所在、地番、地目、地積、所有者などを確認できます。建物の場合は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者などを確認できます。

測量や登記の相談では、まず対象となる土地や建物を正確に特定する必要があります。そのため、登記事項証明書があると相談がスムーズです。

法務局の手数料では、登記事項証明書は書面請求600円、オンライン請求・送付520円、オンライン請求・窓口交付490円です。

2. 公図

公図は、土地の位置関係や隣接地との関係を確認するための図面です。

境界確認、測量、分筆、売却前の確認では、対象地がどの土地と接しているか、道路や私道との関係がどうなっているかを確認する必要があります。

公図があると、隣接地の数や、測量・境界確認の対象範囲を把握しやすくなります。

法務省の登記手数料では、地図等情報は書面請求500円、オンライン請求・送付470円、オンライン請求・窓口交付440円です。

3. 固定資産税課税明細書

固定資産税課税明細書は、毎年送られてくる固定資産税・都市計画税納税通知書に同封されていることが多い書類です。

課税上の土地や建物、面積、評価額などを確認できます。

特に、相続した土地や古い建物の相談では、固定資産税課税明細書が役立ちます。

ただし、固定資産税の情報と法務局の登記情報は別の制度です。固定資産税課税明細書に建物が載っていても、法務局で建物が登記されているとは限りません。未登記建物の確認では、登記情報と固定資産税資料の両方を確認する必要があります。

相談内容別に準備するとよい書類

土地を売却したい場合

土地売却前の相談では、以下の資料があると状況を把握しやすくなります。

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 確定測量図
• 境界確認書
• 固定資産税課税明細書
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 現地写真

特に、境界標があるか、過去に確定測量をしているか、隣地との境界確認書があるかが重要です。

売却前に境界が確認できていない場合、買主や不動産会社から境界確定測量を求められることがあります。

相続した土地を相談したい場合

相続した土地では、名義、境界、建物の登記状況を確認する必要があります。

準備できるとよい資料は以下です。

• 登記事項証明書
• 公図
• 固定資産税課税明細書
• 名寄帳
• 地積測量図
• 境界確認書
• 遺産分割協議書
• 相続関係が分かる資料
• 現地写真

相続登記そのものは司法書士に相談する領域ですが、境界確認、分筆登記、地積更正登記、未登記建物の調査は土地家屋調査士が関与する領域です。

建て替え・新築を検討している場合

建て替えや新築では、敷地の形状、面積、道路との関係、隣地との境界を確認する必要があります。

準備できるとよい資料は以下です。

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 過去の測量図
• 建築計画図
• 建築確認済証
• 現地写真
• 道路との関係が分かる資料

建築計画の初期段階であれば現況測量が役立つ場合があります。

ただし、境界標が見当たらない、道路との境界が不明、隣地との間に越境物があるといった場合は、境界確定測量が必要になることがあります。

分筆登記を相談したい場合

土地を分けたい場合は、分筆登記を検討します。

分筆登記では、土地全体の境界確認や測量が前提になることが多いため、以下の資料があると相談しやすくなります。

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 境界確認書
• 分けたい位置が分かるメモや図
• 売却・相続・建築などの目的が分かる資料

「どこで分けたいか」だけでなく、「なぜ分けたいか」も重要です。

売却のためなのか、相続人で分けるためなのか、建築計画のためなのかによって、必要な確認事項が変わります。

未登記建物・建物表題登記を相談したい場合

建物の登記に関する相談では、土地の資料だけでなく、建物の資料も重要です。

準備できるとよい資料は以下です。

• 固定資産税課税明細書
• 建築確認済証
• 検査済証
• 工事完了引渡証明書
• 建築図面
• 売買契約書
• 相続関係資料
• 建物の写真

古い建物では、建築確認済証や検査済証が残っていないこともあります。

その場合でも、固定資産税課税明細書や現地写真、相続関係資料などをもとに確認を進められることがあります。

現地写真を用意すると相談が早くなる

書類に加えて、スマートフォンで撮影した現地写真があると、状況を把握しやすくなります。

撮影しておくとよいのは、次のような箇所です。

• 土地全体の様子
• 道路との接続部分
• 境界標、杭、金属標、プレート
• ブロック塀、フェンス、擁壁
• 隣地との境目
• 雨樋、配管、室外機、樹木などの越境が疑われる箇所
• 建物の外観
• 増築部分や倉庫、車庫、離れ
• 解体済み建物の跡地

写真はきれいに撮る必要はありません。

「どこが気になっているのか」が分かる写真があると、電話やメールでも状況を共有しやすくなります。

書類がない場合でも相談できます

相談前に書類がそろっていなくても問題ありません。

土地の所在地、住所、地番が分かれば、必要な調査内容を確認できます。

また、相続した土地で資料が見当たらない場合や、親族が管理していて書類の所在が分からない場合でも、まずは相談できます。

相談時には、以下の内容を分かる範囲で伝えるとスムーズです。

• 土地や建物の所在地
• 相談したい内容
• 売却、相続、建て替え、分筆などの目的
• 希望する時期
• 境界標があるか
• 隣地とのトラブルがあるか
• 手元にある書類の種類
• 現地写真の有無

重要なのは、最初から完璧な資料をそろえることではありません。

まず状況を共有し、必要な資料や調査を確認することが大切です。

相談前チェックリスト

問い合わせ前に、以下を確認しておくと相談がスムーズです。

このうち、すべてにチェックが入っていなくても相談できます。

よくある質問

Q. 書類が何もなくても相談できますか？

はい、相談できます。

土地や建物の所在地、相談したい内容、大まかな状況が分かれば、必要な資料や調査方法をご案内できます。

相続した土地で書類が見当たらない場合も、まずはご相談ください。

Q. 登記事項証明書や公図は自分で取る必要がありますか？

ご自身で取得していただくと相談がスムーズですが、必須ではありません。

取得方法が分からない場合は、相談時に確認できます。

Q. 固定資産税課税明細書だけでも相談できますか？

はい。固定資産税課税明細書だけでも、土地や建物の概要を確認する手がかりになります。

ただし、固定資産税の情報と登記情報は一致しないことがあるため、必要に応じて登記事項証明書や公図も確認します。

Q. 境界標の写真は撮った方がよいですか？

はい。境界標、杭、金属標、ブロック塀、フェンス、道路との境目などの写真があると、状況を把握しやすくなります。

ただし、境界標らしきものがあっても、勝手に動かしたり抜いたりしないでください。

Q. 相続した土地で、何を相談すればよいか分かりません。

まずは、土地や建物の所在地、固定資産税課税明細書、手元にある古い資料を確認しましょう。

相続登記は司法書士、境界確認・測量・分筆・未登記建物の確認は土地家屋調査士の領域です。

売却や分筆、建て替えを予定している場合は、早めに土地家屋調査士へ相談するとスムーズです。

Q. 初回相談では費用や期間まで分かりますか？

土地の状況や資料がある程度分かれば、概算費用や期間の目安をご案内しやすくなります。

ただし、境界確定測量では、隣接地の数、境界標の有無、道路や水路との関係、隣地所有者との立会い状況によって費用や期間が変わります。