相続登記の義務化を解説！放置の罰則と土地家屋調査士の役割

2024年4月開始！相続登記の義務化とは？3つのポイント

2024年4月1日から、これまで任意だった相続登記が義務化されました。この法改正は、不動産を所有するすべての方に関わる重要な変更です。知らずに放置してしまうと、思わぬ罰則を受けたり、将来の不動産取引に支障をきたしたりする可能性があります。

まずは、今回の法改正の重要なポイントと、新設された制度について見ていきましょう。

なぜ義務化？背景にある「所有者不明土地問題」

相続登記が義務化された最大の理由は、全国で深刻化している「所有者不明土地問題」を解決するためです。所有者不明土地とは、登記簿を見ても現在の所有者が誰なのか、すぐにわからない土地のことを指します。

相続が発生しても登記がされないままだと、登記簿上の所有者は亡くなった方のままです。年月が経ち、さらに相続が繰り返されると、相続人の数がネズミ算式に増えていき、現在の所有者を特定することが極めて困難になります。このような土地は、公共事業の用地買収や災害復旧の妨げとなり、周辺の土地利用にも悪影響を及ぼすため、社会問題となっていました。この問題を解消し、不動産登記制度の信頼性を高めるために、相続登記が義務化されるに至ったのです。

いつまでに必要？「3年以内」の期限と起算点

相続登記の申請義務には、「3年以内」という期限が設けられています。重要なのは、いつから3年なのかという「起算点」です。

• 原則：「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内

少し難しい表現ですが、多くの場合、「被相続人（亡くなった方）が亡くなったことを知り、自分がその不動産を相続することになったと知った日」と考えてよいでしょう。また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、その協議が成立した日から3年以内に登記を行う必要があります。

過去の相続も対象？遡及適用について

「うちは何年も前に相続したけど、登記はしていない…」という方もご安心ください。今回の義務化は、施行日である2024年4月1日より前に発生した相続にも適用（遡及適用）されます。

過去の相続でまだ登記が済んでいない不動産については、施行日から3年間の猶予期間が設けられています。つまり、2027年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります。心当たりのある方は、早めに手続きに着手することをおすすめします。

まずは簡単手続き「相続人申告登記」制度とは

「3年以内に遺産分割協議がまとまりそうにない」というケースも想定されます。そのような場合の救済措置として「相続人申告登記」という新しい制度が創設されました。

これは、自分が相続人の一人であることを法務局に申し出ることで、ひとまず相続登記の申請義務を果たしたとみなされる簡易的な手続きです。ただし、これはあくまで暫定的な措置。この申告をしても、各相続人の持分までは登記されません。後日、遺産分割協議が成立したら、その日から3年以内に、改めて正式な相続登記（所有権移転登記）を行う必要があります。

【要注意】相続登記を放置した場合の罰則と現実的なリスク

義務化された以上、期限内に手続きを行わなければペナルティが科されます。しかし、罰則以上に深刻な、現実的なリスクも潜んでいることを知っておくべきです。

最大10万円の過料！罰則が科されるケースとは

正当な理由なく相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。「正当な理由」とは、例えば以下のようなケースが想定されています。

• 相続人が極めて多数にのぼり、戸籍謄本等の資料収集に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等について争いがある場合
• 申請義務を負う相続人自身に、重病などの事情がある場合

ただし、何が「正当な理由」に該当するかは最終的に法務局が個別に判断します。安易に「自分は大丈夫だろう」と考えるのではなく、期限内に手続きが難しい場合は、速やかに専門家へ相談することが賢明です。

お金より怖い？不動産が売れない・担保にできないリスク

過料という直接的な罰則以上に深刻なのが、不動産を自由に活用できなくなるリスクです。登記簿上の所有者が亡くなった方のままでは、その不動産を売却したり、住宅ローンを組む際の担保に設定したりすることができません。

「将来、この土地を売って老後の資金にしよう」「この家を担保に事業資金を借りよう」といったライフプランが、相続登記を怠っていたために根本から崩れてしまう可能性があるのです。

次の相続で大混乱！権利関係が複雑化する末路

最も避けるべきなのが、相続登記をしないまま次の相続（二次相続）が発生してしまうことです。例えば、祖父名義の土地を父が相続したものの登記せず、その父も亡くなってしまった場合、相続人は祖父の子どもたち全員と、父の子どもたち（孫の世代）全員になります。

関係者が増えれば増えるほど、遺産分割の話し合いは困難を極めます。中には、会ったこともない遠い親戚の協力（実印や印鑑証明書）が必要になるケースも珍しくありません。手続きが複雑化し、費用も時間も余計にかかってしまうだけでなく、親族間のトラブルの原因にもなりかねないのです。

相続登記の前に！土地家屋調査士が関わる重要チェックポイント

相続登記の手続き自体は、主に司法書士が担当します。しかし、その前段階で、不動産の「物理的な状況」を正確に把握し、登記簿と現状を一致させる手続きが必要になるケースが少なくありません。その専門家が、私たち土地家屋調査士です。

ケース1：相続した土地の境界がわからない（境界確定測量）

親から相続した土地であっても、隣地との境界がどこなのか正確に把握している方は意外と少ないものです。境界標がなかったり、昔の曖昧な記憶に頼っていたりすると、将来、土地を売却する際や建物を建てる際に、隣人と境界トラブルに発展する可能性があります。このような場合、土地家屋調査士が「境界確定測量」を行い、すべての隣地所有者と現地で立会いの上、法的な境界線を明確にします。

ケース2：未登記の建物や増築部分がある（建物表題登記）

登記されていない建物（未登記建物）や、登記後に増築・改築した部分が存在するケースもよくあります。例えば、昔建てた物置や車庫が登記されていなかったり、リビングを増築したけれど登記の変更をしていなかったりする場合です。これらの建物は、現状のままでは相続登記ができません。土地家屋調査士が「建物表題登記」や「建物表題部変更登記」を行い、建物の物理的な状況を登記簿に正しく反映させる必要があります。

ケース3：土地を分割して相続したい（土地分筆登記）

「長男は自宅部分、次男は畑部分」というように、一つの土地を複数の相続人で分け合って相続したい場合、その土地を法的に複数に分ける手続きが必要です。これを「土地分筆登記」といい、測量から登記申請まで、土地家屋調査士が専門家として行います。

司法書士へ依頼する前に、まず土地の専門家へ相談を

上記のようなケースに当てはまる場合、司法書士に権利の登記（相続登記）を依頼する前に、まず土地家屋調査士による調査・測量・表示登記を完了させる必要があります。この順番を間違えると、手続きが途中でストップしてしまい、余計な時間と費用がかかってしまいます。足立区千住の土地家屋調査士大崎事務所では、相続不動産の現状調査から丁寧に行い、権利の登記までスムーズに進められるよう、必要な手続きを的確にご提案します。

相続登記の一般的な流れ【5ステップで解説】

相続が発生してから登記が完了するまでの大まかな流れは以下の通りです。

1. STEP1｜相続人の調査・確定：被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本等を取得し、法的に誰が相続人になるのかを確定させます。
2. STEP2｜相続財産の調査：登記簿謄本（登記事項証明書）や名寄帳、固定資産評価証明書などを取得し、相続する不動産を正確に把握します。
3. STEP3｜【重要】不動産の現況確認：土地の境界は明確か、未登記の建物はないかなどを確認します。この段階で少しでも不安な点があれば、私たち土地家屋調査士にご相談ください。
4. STEP4｜遺産分割協議：相続人全員で、誰がどの財産を相続するのかを話し合い、その内容を「遺産分割協議書」として書面にまとめ、全員が実印で押印します。
5. STEP5｜相続登記の申請：必要書類を揃え、不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。通常、この手続きは司法書士に依頼します。

相続登記にかかる費用と期間の目安は？

相続登記には、どのくらいの費用と期間がかかるのでしょうか。ここでは、一般的な目安について解説します。

費用の内訳：登録免許税（実費）と専門家報酬

相続登記にかかる費用は、大きく分けて2種類あります。

• 登録免許税：登記を申請する際に国に納める税金です。原則として、不動産の固定資産税評価額の0.4%がかかります。
• 専門家報酬：戸籍収集や書類作成、登記申請などを依頼した司法書士や、測量・表示登記を依頼した土地家屋調査士に支払う費用です。

【相場】土地家屋調査士・司法書士への依頼費用

専門家への報酬は、事案の難易度や不動産の数によって変動しますが、一般的な目安は以下の通りです。

※上記はあくまで目安であり、事案によって変動します。正確な費用については、必ず事前にお見積りをご確認ください。

期間の目安：スムーズな場合と測量が必要な場合

相続人の数が少なく、遺産分割協議もスムーズに進む場合は、2〜3ヶ月程度で登記が完了することが多いです。しかし、境界確定測量が必要な場合は、隣地所有者の協力も不可欠となるため、半年から1年以上の期間を要することもあります。早めに専門家に相談し、計画的に進めることが重要です。

誰に頼む？相続手続きの専門家と役割分担

相続手続きには、様々な専門家が関わります。誰に何を相談すれば良いのか、それぞれの役割を理解しておきましょう。

土地の調査・測量・表示登記は「土地家屋調査士」

不動産の「物理的な状況」に関する専門家です。土地の境界、面積、地目（用途）、建物の種類、構造、床面積などを調査・測量し、登記簿に正確に記録（表示登記）するのが主な役割です。相続においては、権利登記の前提となる重要な手続きを担います。

戸籍収集・権利の登記は「司法書士」

不動産の「権利」に関する専門家です。誰が所有者なのか、担保は設定されているかといった権利関係を登記簿に記録します。相続登記（所有権移転登記）の申請代理が主な業務で、そのために必要な戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成も行います。

相続トラブル・紛争は「弁護士」

相続人間で遺産分割の話し合いがまとまらない、紛争に発展してしまった場合の法律の専門家です。他の相続人の代理人として交渉を行ったり、家庭裁判所での調停や審判の手続きを進めたりすることができます。

ワンストップで対応できる事務所のメリット

相続不動産の手続きは、土地家屋調査士と司法書士の連携が不可欠な場面が多くあります。依頼者の方がそれぞれ別の専門家を探して依頼するのは大変な手間です。土地家屋調査士と司法書士が緊密に連携している事務所に依頼すれば、情報共有がスムーズに進み、手続き全体を円滑かつ迅速に進めることができます。土地家屋調査士大崎事務所では、信頼できる司法書士や弁護士と連携し、お客様の状況に合わせた最適なサポートをワンストップでご提供しています。

相続登記の義務化に関するよくある質問

Q. 相続人が複数いる場合は、誰が手続きをすればいいですか？
相続人のうちの一人から、他の相続人の分も含めて申請することが可能です。ただし、そのためには遺産分割協議書や他の相続人の委任状などが必要になります。まずは相続人全員で話し合うことが重要です。

Q. 相続登記の費用を安く抑える方法はありますか？
ご自身で戸籍謄本の収集や書類作成を行うことで、専門家への報酬を抑えることは可能です。また、登録免許税には特定の条件下で免税措置が設けられている場合がありますので、専門家に確認することをおすすめします。

Q. 相続放棄をした場合も、相続登記は必要ですか？
家庭裁判所で正式に相続放棄の手続きをした場合、その方は初めから相続人ではなかったことになるため、相続登記の義務はありません。ただし、相続放棄をしたことを証明する書類（相続放棄申述受理証明書）が必要になる場合があります。

まとめ：相続登記のお悩みは、まず土地家屋調査士にご相談を

相続登記の義務化は、もはや他人事ではありません。すべての不動産所有者にとって、避けては通れない重要な課題です。放置すれば過料の対象となるだけでなく、大切な資産である不動産を自由に活用できなくなったり、子や孫の世代に大きな負担を残してしまったりする可能性があります。

相続は、誰にでも起こりうる身近な問題です。しかし、不動産が絡むと手続きは一気に複雑になります。特に、相続した土地の境界が曖昧な場合や、登記されていない建物がある場合は、権利の登記（相続登記）の前提として、私たち土地家屋調査士による測量や表示登記が不可欠です。

「何から手をつけていいかわからない」「うちの土地は大丈夫だろうか」そんな不安をお持ちでしたら、ぜひ一度、足立区千住の土地家屋調査士大崎事務所へご相談ください。豊富な経験に基づき、お客様一人ひとりの状況を丁寧にお伺いし、最適な解決策をご提案いたします。