地積更正登記とは？公簿と実測のズレを直す費用と手順

登記簿謄本に記載されている土地の面積（公簿面積）と、実際に測量した面積（実測面積）が食い違っているケースは、日本の土地において決して珍しくありません。この面積のズレを法的に正しく修正する手続きが地積更正登記です。

「土地を売却しようとしたら実測と登記簿の面積が大きく違っていた」「建て替えの建築確認申請で正確な敷地面積を求められた」といった場面で、多くの方が地積更正登記の必要性に直面します。この記事では、足立区千住で多数の測量・登記を手掛けてきた土地家屋調査士の視点から、地積更正登記の費用相場、手続きの流れ、発生するリスクや注意点をわかりやすく解説します。

地積更正登記とは？公簿面積（登記簿）と実測面積のズレを正す基本知識

地積更正登記（ちせきこうせいとうき）とは、土地の登記記録に記載されている地積（公簿面積）が、原始的な錯誤や遺漏によって真実の面積と合致していない場合に、正しい実測面積へ改める登記のことを指します。

土地の面積は、売買代金の決定や固定資産税の算定、建ぺい率・容積率の計算など、あらゆる不動産取引・建築の基礎となる重要な情報です。この情報が間違ったまま放置されていると、後々大きな不利益を被る可能性があります。

なぜ登記簿の面積（公簿地積）と実際の広さにズレが生じるのか（縄伸び・縄縮み）

現代の精密な測量技術をもってすればミリ単位で正確な面積が算出できます。しかし、なぜ登記簿の面積と実測面積の間にズレが生じるのでしょうか。その主な原因は、明治時代の地租改正に遡ります。

明治時代初期に行われた地租改正事業では、当時の原始的な測量器具（縄や間竿など）を用いて短期間で全国の土地が測量されました。このとき、納税の負担を減らすために意図的に狭く申告されたり、当時の測量技術の限界から誤差が生じたりした結果、実際の面積よりも登記簿の面積が狭くなっている土地が数多く生まれました。これを縄伸び（なわのび）と呼びます。

逆に、実際の面積の方が登記簿の面積よりも狭くなっている現象を縄縮み（なわちぢみ）と呼びます。

地積更正登記と「地目変更」「分筆登記」の違いをわかりやすく整理

土地の表示に関する登記には、地積更正登記のほかにも「分筆登記」や「地目変更登記」などがあります。これらは目的や手続きの性質が大きく異なります。

地積更正登記土地の範囲そのものは変えず、登記簿に記載された「誤った面積」を「正しい面積」に修正する登記です。
分筆登記1つの土地（1筆）を法的に複数の土地に切り分ける登記です。分筆を行う前提として境界確定や地積更正が必要になることがあります。
地目変更登記畑から宅地、山林から雑種地など、土地の利用目的（現況）が変わった際に地目を変更する登記です。
土地表題変更登記道路後退（セットバック）による敷地面積の減少など、後天的な物理的変化によって面積や形状が変わった際に行う登記です。

分筆登記について詳しく知りたい方は、分筆登記の費用相場と兄弟で土地を分ける手順をあわせてご覧ください。

登記面積が違っても放置して大丈夫？知っておくべき3つのリスク

「普段暮らしている分には困らないから、面積が違っていても放置してよいのでは？」と考える方も少なくありません。しかし、ズレを放置することには以下のような重大なリスクが伴います。

売却時の減額・契約解除リスク売買契約締結後に買主側が測量を行い、面積の不足（縄縮み）が発覚した場合、代金減額請求や契約解除、損害賠償請求に発展する恐れがあります。
固定資産税の過払いや不整合縄縮みの土地を放置していると、実際には存在しない面積に対して何十年も固定資産税・都市計画税を余分に払い続けていることになります。
建て替え時の建築基準法違反リスク建築確認申請において敷地面積を広く見誤ると、建ぺい率や容積率の超過となり、希望通りの広さの住宅が建てられなくなる可能性があります。

境界や面積が不明なまま土地を放置する危険性については、土地の境界が不明なまま放置するリスクでも詳しく解説しています。

【用語解説】「公簿売買」と「実測売買」における地積更正の必要性

土地の売買契約には、大きく分けて「公簿売買」と「実測売買」の2種類が存在します。

近年では都市部を中心として、売買トラブルを未然に防ぐために実測売買が主流となっています。実測売買を行う場合、境界を確定したうえで地積更正登記を行い、正確な面積で登記記録を整えてから買主に引き渡すことが売買契約の必須条件とされるケースが一般的です。

土地売却前の注意点については、土地を売る前に確認すべきことを参考にしてください。

【シチュエーション別】地積更正登記が必要になる4つの典型ケース

実際の現場において地積更正登記が必要となる場面は、売買だけでなく建て替えや相続など多岐にわたります。代表的な4つのケースを見ていきましょう。

土地を売却・引き渡す際に実測面積での取引を求められた場合

土地の売却に際して、買主や仲介の不動産会社から「確定測量を実施し、登記簿面積と実測面積に差異がある場合は地積更正登記を完了させた上で引き渡すこと」という特約が付けられるケースです。特に買主が住宅メーカーやデベロッパーの場合、登記簿と実測の面積の一致は厳格に求められます。

建物の建て替えや住宅ローン融資で正確な敷地面積が必要な場合

実家の建て替えにあたり、ハウスメーカーから敷地の境界確定と実測を求められる場面です。公簿地積に基づいて設計を進めていたところ、実測した結果敷地が狭く、希望の間取りでは建ぺい率をオーバーしてしまうことが判明することがあります。また、金融機関が担保評価を厳格に行うため、地積更正登記を融資実行の条件とする場合があります。

建て替え時の測量については、建て替え時に測量は必要？で詳しく解説しています。

固定資産税や相続税の評価額を実際の面積に合わせて適正化したい場合

実測面積が公簿面積よりも大幅に狭い（縄縮みしている）ことが判明した場合、地積更正登記を行うことで翌年度以降の固定資産税・都市計画税の課税標準額を適正な水準に引き下げることができます。また、相続が発生した際にも、正しい面積で相続税評価を行うための根拠資料となります。

境界確定測量を行ったら公簿と大きな差異（誤差）が判明した場合

隣地とのブロック塀建て替えや境界標の復元などを目的として境界確定測量とは？費用・期間を徹底解説を実施したところ、登記簿面積と実測面積に法定の許容限度を超えるズレが見つかるケースです。この場合、せっかく確定測量図を作成した機会に合わせて地積更正登記を申請しておくのが合理的です。

地積更正登記にかかる費用相場と内訳（測量費用＋登記費用）

地積更正登記を検討する際、最も気になるのが「総額でいくらかかるのか」という費用面です。地積更正登記の全体費用は、35万〜80万円程度が一般的な相場となります。

地積更正登記そのものの登記申請費用（登録免許税や調査士の申請手数料）は数万円程度ですが、申請の必須添付情報となる「地積測量図」を作成するために境界確定測量が必要となり、費用の大半はこの測量作業と隣地境界確認にかかる人件費・技術料で占められます。

費用の詳細な内訳については、測量費用の相場と内訳もあわせてご確認ください。

項目	費用目安	内容・備考
法務局・役所資料調査費	3万〜5万円	公図・登記事項証明書・道路台帳等の収集と分析
現地現況・境界測量費	15万〜30万円	敷地・構造物・境界標の精密測定作業
隣地境界立会い・境界確認書作成	10万〜25万円	隣接地所有者との立会い調整、境界標設置、確認書締結
地積測量図作成・登記申請報酬	7万〜15万円	不動産登記規則準拠の図面作成および登記申請代理
登録免許税（実費）	1,000円	土地1筆につき一律1,000円（非課税・国税）
合計費用相場	35万〜80万円程度	敷地条件や官民境界の有無により変動

具体的な業務のご相談や正式なお見積もりをご希望の方は、当事務所の境界確定測量のご依頼・料金ページもご覧ください。

費用が変動する要因（敷地面積・隣接地所有者の人数・官民境界の有無）

地積更正登記の費用は一律ではなく、土地の立地環境や権利関係によって大きく増減します。主な変動要因は以下の4点です。

敷地の面積と形状敷地が広大な場合や、不整形地・傾斜地である場合は測量の手間が増加し費用が高くなります。
隣接地の所有者数（筆数）境界を合意すべき隣地所有者の人数が多いほど、立会い日程調整や境界確認書の取り交わしに工数がかかります。
道路や水路との境界確定（官民境界）接道している道路が市区町村道や都道・国道の場合、役所との官民境界確定協議が必要となり、申請手数料や調整期間が加算されます。
隣地が共有名義または相続未了隣接地の所有者が亡くなっていて相続人が多数いる場合、相続人全員の特定と印鑑証明書付きの承諾書が必要となり、調査費用が増加します。

土地家屋調査士への報酬と登録免許税（1筆1,000円）の具体的な内訳

地積更正登記を法務局へ申請する際に国へ納める登録免許税は、土地1筆あたり1,000円と非常に安価です。

したがって、地積更正登記の費用の大部分は、国家資格者である土地家屋調査士に支払う報酬（測量技術料、隣地立会い調整、法務局提出用図面作成等）となります。単に申請書を提出するだけの登記とは異なり、高度な測量機器を用いた現地作業と法的な権利調整が一体となった業務であるためです。

地積更正登記の完了までの全手順と期間【STEP1〜STEP6】

地積更正登記とは？公簿と実測のズレを直す費用と手順の手続きの流れを示す図解（地積更正登記とは？公簿面積（登記簿）と実測面積のズレを正す基本知識、【シチュエーション別】地積更正登記が必要になる4つの典型ケース、地積更正登記にかかる費用相場と内訳（測量費用＋登記費用）ほか）

地積更正登記は、法務局へ書類を出せばすぐに完了するものではありません。現地での測量から隣地との合意形成を経て登記完了に至るまで、通常2〜4ヶ月程度の期間を要します。以下に標準的な6つのステップを解説します。

法務局・行政窓口での資料調査登記簿謄本、公図（字限図）、過去の地積測量図、道路台帳などを収集し、境界に関する法的資料を徹底的に分析します。
現地調査と事前測量現地の境界標（杭やプレート）の有無、越境物の状況、ブロック塀・側溝などの構造物の位置をトータルステーション等の精密機器で測量します。
隣接地所有者との境界立会い確認事前測量成果と法務局資料をもとに境界の仮位置を割り出し、隣接地の所有者全員（公道に接する場合は行政担当者）と現地で立ち会って境界点を確認します。
境界標の埋設と筆界確認書の締結立会いで合意した境界点に永久標（コンクリート杭・金属標など）を設置し、境界確認書（筆界確認書）に署名・押印を取り交わします。
地積測量図の作成と法務局への申請不動産登記規則第77条に適合した精密な地積測量図を作成し、管轄法務局へ地積更正登記の申請書を提出します。
法務局の実地調査と登記完了証の受領法務局の登記官による厳格な書類審査（必要に応じて現地調査）を経て、登記簿の地積が正しく書き換えられ、登記完了証が交付されます。

確定測量と現況測量の手順や違いについては、確定測量と現況測量の違いで分かりやすく解説しています。

地積更正登記における失敗事例とトラブルを防ぐ3つの注意点

地積更正登記を進める中で、隣人との関係悪化や思わぬ見落としによって計画が頓挫してしまうケースがあります。ここでは実際に起こりがちな失敗事例と、その教訓をご紹介します。

隣地所有者の立会い拒否で境界確定ができず登記が進まない

土地の売買契約を結び、引き渡し期日までに地積更正登記を完了させる約束をしていたAさん。しかし、隣地所有者の1人が「昔から境界で揉めている」「絶対に立会いには応じない」と強硬に主張し、境界確認書の締結が難航しました。結果として引き渡し期日に間に合わず、売買契約の延長と違約金発生の危機に直面してしまいました。

隣人トラブルへの対処法は、境界立会いでの隣人トラブル防止策をご覧ください。

面積が減少（縄縮み）して固定資産税は下がるが売却評価額に影響した

Bさんは登記簿上100坪ある土地を更正登記したところ、実測面積が90坪（10坪の縄縮み）であることが判明しました。固定資産税の年間負担額は下がったものの、坪単価で計算される土地の売却可能額が数千万円単位で目減りしてしまい、資金計画の大きな見直しを余儀なくされました。

過去の古い地積測量図を過信して売買直前に手続きがやり直しになった

昭和40年代に作成された地積測量図が法務局に備え付けられていたため、「この図面があるから境界確定は不要だろう」と安心していたCさん。しかし、当時の図面は平板測量による誤差の大きいものであり、現地の境界標も亡失していました。不動産会社の指摘で急遽一から境界確定測量と地積更正登記をやり直すことになり、予定していた売却スケジュールが3ヶ月以上遅延しました。

地積更正登記の必要書類と相談前の準備チェックリスト

地積更正登記を円滑に進めるためには、事前の書類準備が大切です。法務局への申請書類自体は土地家屋調査士が作成しますが、所有者ご自身で用意いただく書類もあります。

法律上の根拠と法務局への申請要件

地積更正登記は、不動産登記法第37条（地積に関する登記等の申請）および不動産登記規則に基づいて行われます。申請にあたっては、土地の全境界について適法に確定していることを証する「地積測量図」および「境界確認書（筆界確認書）」の添付が原則として求められます（※詳細な法的手続きについては土地家屋調査士にご相談ください）。

今すぐ確認・準備できるチェックリスト

土地家屋調査士への初回相談をスムーズに進めるために、お手元にある以下の資料や状況をご確認ください。

登記識別情報通知書または登記済証（権利証）の保管場所を確認している
直近の固定資産税・都市計画税の課税明細書（納税通知書）がある
法務局の公図や過去の測量図・境界確認書の控えが手元にあるか探した
現地に境界標（コンクリート杭・金属鋲・刻み等）が見当たっているか確認した
隣接地の所有者と普段から挨拶や面識があるか振り返ってみた
建物の新築・建て替えや売買契約の期日が具体的に決まっているか整理した

地積更正登記に関するよくある質問（FAQ）

地積更正登記と土地表題変更登記は何が違うのですか？

地積更正登記は当初から登記簿の面積に誤りやズレがあった場合に正しい面積に改める手続きです。一方、土地表題変更登記は道路後退（セットバック）などにより土地の面積や地目が後天的に変わった場合に行う手続きという違いがあります。

地積更正登記を行わないと土地の売却はできませんか？

公簿売買（登記簿面積のまま売買）であれば法的に売却自体は可能です。ただし、実測面積と大きく異なる場合は後から買主とトラブルになるリスクが高いため、確定測量を行って地積更正登記を売買条件とする取引が一般的です。

地積更正登記をすると固定資産税はどうなりますか？

実測面積が登記簿より広くなった場合（縄伸び）は税額が上がり、狭くなった場合（縄縮み）は翌年度以降の固定資産税が下がることが一般的です。税負担の適正化を目的に申請されるケースもあります。

隣の土地の所有者と境界確認が取れない場合でも地積更正登記はできますか？

原則としてすべての隣接地との境界確認（境界標の確認と確認書の取り交わし）が完了していなければ、法務局は地積更正登記を受理しません。立会いが困難な場合は筆界特定制度の活用などを検討する必要があります。

地積更正登記にかかる期間はどれくらいですか？

境界確定測量から登記完了まで通常2ヶ月〜4ヶ月程度かかります。隣接地が国や市区町村の道路・水路に接している（官民境界確定が必要な）場合は、役所の協議に時間がかかり4ヶ月以上を要することもあります。

地積更正登記は自分で（本人申請で）手続きできますか？

厳密な測量技術とCADによる地積測量図の作成、不動産登記規則に則った書類作成が必要となるため、一般の方がご自身で行うのは極めて困難です。国家資格者である土地家屋調査士への依頼が一般的です。

登録免許税はいくらかかりますか？

地積更正登記の登録免許税は、土地1筆につき1,000円です。主な費用負担は登録免許税ではなく、事前に実施する確定測量や図面作成にかかる調査士報酬となります。

まとめ：公簿と実測のズレを解消して安心な土地活用を

登記簿の公簿地積と実測面積のズレは、古くからの歴史的経緯によって多くの土地に潜在している身近な問題です。このズレを放置したまま売買や建て替え、相続を迎えると、思わぬ契約トラブルや税制上の不利益、計画の遅延を招くことになります。

地積更正登記を完了させるには、全隣接地の所有者や道路管理者との境界確定測量が必須となり、通常2〜4ヶ月の期間を要します。土地の売却や建築計画をお持ちの方は、スケジュールに余裕を持って、まずは地域の土地事情に詳しい土地家屋調査士へご相談いただくことをおすすめします。

土地の測量・境界確定について不安な点がありましたら、足立区千住の土地家屋調査士大崎事務所までお気軽にご相談ください。無料相談を受け付けております。

お電話: 03-6806-1674（月〜金 9:30–18:00）

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※本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の事案については、詳細を専門家にご相談ください。