ブロック塀の越境は売却前に解決！原因と解決策を専門家が解説

そのブロック塀、本当に敷地内？土地売買を阻む「越境」の恐怖

「このブロック塀は、昔からうちのものだと思っていた…」そう信じていたものが、実は隣の土地にはみ出していたらどうしますか？土地の売買や相続の際に発覚することが多いこの「越境」問題は、見た目以上に深刻なトラブルを引き起こす可能性があります。

「知らなかった」では済まされない越境物のリスクとは

越境とは、自分の土地にある建物の一部や工作物（ブロック塀、木の枝、配管など）が、お隣の敷地に侵入している状態、またはその逆の状態を指します。長年、お互いに黙認してきたとしても、所有権が法的に移動するわけではありません。この状態を放置すると、以下のような深刻なリスクにつながります。

土地の売却ができない：買主から「越境問題が解決するまで契約できない」と指摘され、売買契約が白紙になるケースが非常に多いです。
担保価値の低下：金融機関が土地を担保評価する際、越境の事実はマイナス評価となり、融資額が減額されたり、融資自体を断られたりすることがあります。
隣人との関係悪化：相続や売買で所有者が変わった途端、新しい所有者から越境物の撤去を求められ、突然のトラブルに発展することがあります。
建て替え時の制約：自分の家を建て替える際に、越境している部分を是正する必要が生じ、計画通りの建物が建てられなくなる可能性があります。

なぜ売買の前に越境問題の解決が必須なのか

土地の売買契約では、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負います。これは、売却した土地に契約内容と異なる点（欠陥）があった場合、売主が責任を負うというものです。越境はまさにこの「欠陥」にあたり、買主から損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があるのです。そのため、不動産仲介会社は、越境の事実がある土地の取引には非常に慎重になります。問題を先送りせず、売却活動を始める前に解決しておくことが、スムーズで安全な取引の絶対条件と言えます。

この記事でわかること：越境の確認方法から解決までの全手順

この記事では、土地家屋調査士（不動産の表示に関する登記と土地の境界を明確にする専門家）である私が、ブロック塀をはじめとする越境問題について、その原因から具体的な解決手順、そして未然に防ぐためのポイントまでを網羅的に解説します。ご自身の土地に不安がある方、将来の売却や相続を考えている方は、ぜひ最後までお読みください。

足立区の密集地では特に注意が必要な理由

私が事務所を構える足立区、特に北千住周辺は、古くからの住宅密集地が多く、土地の境界が曖昧なまま長年経過しているケースが少なくありません。昔の口約束で建てられた塀や、測量技術が未熟だった時代の古い測量図が原因で、知らず知らずのうちに越境状態になっている土地が散見されます。このような地域特性から、足立区では特に越境トラブルが起きやすい傾向にあり、専門家による正確な調査が不可欠です。

越境とは？3つの代表例と民法改正のポイント

一言で「越境」と言っても、その形態は様々です。ここでは、地上・空中・地下の3つのパターンに分けて、代表的な例をご紹介します。

【用語解説】越境（えっきょう）
土地の境界線を越えて、建物の一部や塀、樹木、地中の配管などが隣地にはみ出している状態を指します。自分のものが隣地にはみ出している場合も、隣地のものが自分の敷地に入り込んでいる場合も、どちらも「越境」です。

【地上】ブロック塀・庭石・エアコン室外機など

最も多く見られるのが、地上にある工作物の越境です。特にブロック塀は、境界線上に設置されているつもりが、実はどちらかの敷地に完全に入り込んでいたり、中心線がずれていたりするケースが後を絶ちません。その他にも、以下のようなものが越境の原因となります。

ブロック塀、フェンス：土台部分が越境していることもあります。
庭石、灯籠：善意で置いたつもりが、境界を越えている場合があります。
エアコンの室外機：設置スペースの都合で、隣地にはみ出して置かれていることがあります。
給湯器、物置：建物の壁に沿って設置したつもりが、境界を越えているケースです。

【空中】木の枝・建物の屋根や雨樋（あまどい）

地上だけでなく、空中での越境もトラブルの原因となります。直接地面に接していないため見過ごされがちですが、法的にはこれも立派な越境です。

樹木の枝：成長して隣地に伸びた枝は、越境物となります。落ち葉や害虫の問題でトラブルになることも。
建物の屋根、庇（ひさし）：建物の設計上、屋根の先端が境界を越えている場合があります。
雨樋（あまどい）：屋根と同様に、雨樋が隣地の上空に突き出しているケースです。
出窓、バルコニー：建物の2階部分などが、隣地の上空に張り出していることもあります。

【地下】見えない脅威！水道管・ガス管・排水管

地上や空中と違い、目視で確認できないのが地下の越境物です。これが最も厄介で、隣地で建物の新築工事が始まって初めて発覚するケースも少なくありません。

水道管、ガス管：古い宅地開発では、効率を優先して隣地を経由して配管が引き込まれていることがあります。
排水管、汚水桝（おすいます）：自分の家の排水管が、隣地の地下を通っている場合があります。
建物の基礎（土台）：建物の地下部分である基礎が、境界線を越えて築造されているケースです。

【2023年4月施行】民法改正で変わった！越境した枝の切除ルール

これまで、隣地から越境してきた木の枝は、隣人に切ってもらうよう請求はできても、自分で勝手に切ることはできませんでした。しかし、2023年4月1日に施行された改正民法により、このルールが一部変更されました。

法律根拠の明示：民法第233条（竹木の枝の切除及び根の切取り）
改正後の民法第233条では、一定の条件を満たせば、越境された側が枝を切り取ることが可能になりました。具体的には、①竹木の所有者に切除するよう催告したにもかかわらず相当の期間内に切除しないとき、②竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき、③急迫の事情があるとき、のいずれかに該当する場合です。根については、以前から越境された側が切り取ることができましたが、この点も明文化されました。
※法的な判断や手続きについては、必ず弁護士などの専門家にご相談ください。

この改正により、越境された側の権利が強化されましたが、無断で切るとトラブルになるリスクは依然として存在します。まずは隣地所有者と話し合うという基本姿勢が重要であることに変わりはありません。

【シチュエーション別】越境が引き起こす深刻なトラブル事例

ここでは、実際に起こりうる越境トラブルを、具体的なシチュエーションに沿ってご紹介します。ご自身の状況と照らし合わせながらご覧ください。

ケース 1: 売買契約が白紙に…買主から指摘されたブロック塀の越境

Aさんは、長年住んだ家を売却することにしました。買主も見つかり、順調に話が進んでいましたが、契約直前に買主側の依頼した専門家から「隣地との境界にあるブロック塀が、約10cm買主側の土地に越境しています」と指摘を受けました。Aさんは全く知らなかったため、隣人に相談しましたが、「親の代からこの状態だ。今さら動かせない」と協力を拒否。結局、越境問題が解決しないことを理由に、買主から契約を白紙撤回されてしまいました。売却を急いでいたAさんは、途方に暮れてしまいました。土地の売却を検討する際は、土地を売る前に確認すべきことを専門家と共にチェックすることが重要です。

ケース 2: 相続を機に表面化。親の代からの越境物で兄弟間に亀裂が

Bさん兄弟は、父親が亡くなり実家の土地を相続しました。土地を売却して財産を分けようと話していましたが、いざ測量してみると、実家の雨樋が隣のCさんの土地に越境していることが判明。Cさんは昔から付き合いのある隣人でしたが、代替わりしており、「自分の土地に越境物があるままでは困る。撤去してほしい」と主張。撤去費用を巡ってBさん兄弟の間で意見が対立し、円満だった兄弟関係に亀裂が入ってしまいました。

ケース 3: 新築計画が頓挫！地中配管の越境で建物の配置が制限

Dさんは、古い家を取り壊して新築することを計画していました。しかし、解体工事中に、隣家の水道管が自分の敷地の地下を通っていることが発覚。新しい建物の基礎がその水道管と干渉してしまうため、計画通りの場所に家を建てることができなくなりました。隣家と協議し、水道管を移設してもらうことになりましたが、その費用負担や工事の遅れで、Dさんの新築計画は大幅な見直しを迫られました。

ケース 4: 隣地の建て替えで発覚。自分の家の屋根が越境していた

Eさんの家の隣で、建て替え工事が始まりました。ある日、隣地の建築業者から「Eさん宅の屋根の庇が、こちらの敷地に20cmほど越境しています。このままでは足場が組めず、工事が進められません」と告げられました。Eさんにとっては寝耳に水の話です。結局、費用を負担して屋根の一部をカットすることになり、思わぬ出費と精神的ストレスを抱えることになりました。

越境問題の解決手順｜土地家屋調査士が解説する4ステップ

越境問題は感情的にこじれやすいですが、専門家を交えて客観的な事実に基づいて冷静に進めることが解決への近道です。ここでは、私たち土地家屋調査士が実際に行う解決までの標準的な手順を4つのステップで解説します。

STEP1｜現状把握と境界確定測量で「正しい境界」を明確にする：まずは法務局で登記簿や公図、地積測量図などの資料を調査し、現地の状況と照らし合わせます。その上で、専門家である土地家屋調査士が「境界確定測量」を実施します。これは、隣地所有者や官公署（道路管理者など）と立会いのもと、全ての関係者が合意した上で、法律に基づいた筆界（ひっかい）を確定させる測量です。これにより、どこが本当の境界線なのか、何がどれくらい越境しているのかが客観的なデータとして明らかになります。境界確定測量とは何か、その費用や期間について詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
【用語解説】筆界（ひっかい）
筆界とは、土地が登記された際に定められた、公法上の境界線のことです。当事者間の合意だけでは変更できず、一度決まると動かすことはできません。土地家屋調査士が行う境界確定測量は、この筆界を現地で復元する作業です。
STEP2｜測量結果をもとに隣地所有者と冷静に協議する：境界確定測量によって作成された「確定測量図」は、誰が見ても明らかな客観的証拠となります。この図面をもとに、隣地所有者と越境の事実確認と、今後の対応について話し合います。「どちらが悪い」と追及するのではなく、「将来お互いが困らないように解決しましょう」という姿勢で臨むことが大切です。私たち土地家屋調査士が第三者として間に入ることで、感情的な対立を避け、円滑な協議をサポートします。隣人との境界立会いをスムーズに進める方法についても、事前に確認しておくと良いでしょう。
STEP3｜将来のトラブルを防ぐ「覚書（合意書）」の作成：協議で合意した内容は、必ず書面に残しておく必要があります。これを「境界確認書」や「越境に関する覚書」と呼びます。この書面には、①越境の事実、②越境物の所有者の確認、③将来、越境物が建て替えや修繕の時期を迎えた際には撤去・是正すること、④土地の所有者が変わってもこの合意内容を引き継ぐこと、などを明記します。これにより、将来の所有者間での「言った・言わない」のトラブルを防ぐことができます。
STEP4｜越境物の撤去・移設と境界標の設置：覚書の内容に基づき、ブロック塀のセットバックや屋根のカット、配管の移設など、具体的な是正工事を行います。そして、協議で合意した境界点には、コンクリート杭や金属標などの永続性のある境界標を設置します。これにより、現地と登記記録が一致し、誰が見ても境界が明らかな状態になります。

【専門家の教訓】越境トラブル解決で絶対にやってはいけないこと

越境問題の解決を試みる際、良かれと思って取った行動が、かえって事態を悪化させてしまうことがあります。ここでは、絶対に避けるべき3つの行動と、私の実務経験から得た教訓をお伝えします。

失敗例1：自分で判断し、隣人と感情的に対立してしまう

最も多い失敗が、専門家に相談せず、自分で「越境しているはずだ」と判断し、隣人にいきなり撤去を要求するケースです。客観的な証拠がないままでは、相手も納得できません。「昔からこうだった」「何を今さら」と感情的な反発を招き、話し合いのテーブルにすら着いてもらえなくなる可能性があります。まずは専門家による正確な測量が大前提です。

失敗例2：口約束や簡単な覚書だけで済ませ、将来に禍根を残す

隣人との関係が良い場合、「今回はこのままで、次に建て替える時に直しましょう」といった口約束で済ませてしまうことがあります。しかし、その約束を交わした当事者が土地を売却したり、亡くなったりした場合、次の所有者にその約束は引き継がれません。法的に有効で、第三者にも対抗できるしっかりとした「覚書」を作成しないと、数年後に同じ問題が再燃するリスクが残ります。

失敗例3：費用を惜しみ、境界確定測量を行わずに話を進める

「測量費用が高いから」という理由で、簡易的な現況測量だけで済ませたり、古い図面を頼りに話し合いを進めようとするケースがあります。しかし、隣地所有者の合意を得ていない測量結果には法的な証明力がなく、相手が納得しなければ何の意味もありません。結局、話がこじれて境界確定測量が必要になり、時間も費用も余計にかかってしまうことがほとんどです。正確な測量費用の相場と内訳を理解し、必要な投資と考えることが重要です。

私の経験談：安易な解決策が数年後に大きな訴訟に発展したケース

以前、ある土地の売買に関わった際、売主のAさんと買主のBさん、そして隣地のCさんとの間で、ブロック塀の越境について「将来Cさんが建て替える際に是正する」という内容の簡単な念書を交わして取引を終えたことがありました。しかし数年後、Cさんが土地を不動産業者D社に売却。D社は土地を分譲する計画でしたが、Aさん（現所有者はBさん）の土地から越境している塀が邪魔で計画通りに進められないとして、Bさんに対して即時撤去を求める訴訟を起こしました。Bさんは「Cさんとの約束があったはずだ」と主張しましたが、第三者であるD社にはその念書の効力が及ばず、結果的にBさんは多額の費用をかけて塀を撤去せざるを得なくなりました。この経験から、当事者間だけでなく、将来の所有者にも効力が及ぶ正式な書面を作成することの重要性を痛感しています。

土地家屋調査士への依頼準備｜スムーズな相談のためのチェックリスト

越境問題で専門家に相談する際、事前に準備をしておくと話がスムーズに進み、より的確なアドバイスを受けられます。ここでは、相談前に確認・準備しておきたい項目をまとめました。

【必須】相談前に揃えたい3つの書類（登記簿・公図・地積測量図）

可能であれば、以下の書類をお手元にご用意ください。法務局で取得できますが、もし場所が分からなければ、ご相談の際に私たちが取得を代行することも可能です。

登記事項証明書（登記簿謄本）：土地の所有者や面積、地目などが記載されています。
公図（または地図）：土地の形状や隣接地との位置関係がわかる図面です。
地積測量図：過去に測量が行われていれば法務局に備え付けられています。境界標の位置や辺長が記載された重要な図面です。

土地家屋調査士への相談前に準備するものについて、より詳しく解説した記事もございますので、ご参照ください。

現状を整理するセルフチェックリスト

ご自身の状況を把握するために、以下の項目について確認し、メモしておくと相談がスムーズです。

□ 越境している（されている）と思われるものは何か？（例：ブロック塀、木の枝）
□ いつからその状態になっているか、心当たりはあるか？
□ その越境物は誰の所有物か？（例：自分のもの、隣人のもの、共有のもの）
□ 敷地内に境界標（杭やプレート）は存在するか？
□ これまでに隣人と境界について話したことはあるか？
□ なぜ今、越境問題が気になっているのか？（例：売却予定、相続が発生した）
□ 隣地所有者との現在の関係は良好か、疎遠か？

越境状況がわかる写真撮影のポイント

スマートフォンのカメラで構いませんので、現地の写真を撮っておくと、状況が伝わりやすくなります。

全体像がわかる写真：越境物と建物、境界線付近全体が写るように少し引いて撮影します。
越境部分のアップ写真：どの程度はみ出しているかがわかるように、メジャーなどを当てて撮影するとより効果的です。
境界標の写真：もし境界標があれば、その周辺の状況がわかるように撮影します。

建物の登記（表題登記など）も関連する場合の注意点

越境問題の解決と併せて、建物の新築や増築、取り壊しを検討している場合、別途建物の登記手続きが必要になります。例えば、新築した場合は「建物表題登記」、取り壊した場合は「建物滅失登記」を申請する義務があります。これらの手続きも土地家屋調査士の専門分野ですので、越境問題と併せてワンストップでご相談いただけます。

足立区の越境問題は、地域に詳しい専門家にご相談を

越境問題の解決には、法律や測量の専門知識だけでなく、その地域の土地事情や慣習を理解していることも重要です。

なぜ足立区では越境トラブルが起きやすいのか？

先にも述べましたが、足立区には戦後の区画整理が未了の地域や、昔ながらの細い路地に面した土地が数多く存在します。親子代々住み続けているケースも多く、「お隣さんとは暗黙の了解で」と、境界が曖昧なままになっていることが少なくありません。しかし、相続や売買で所有者が変わると、その「暗黙の了解」は通用しなくなり、潜在化していた問題が一気に表面化するのです。

地元の土地家屋調査士に依頼するメリットとは

私たちのように地域に根差した土地家屋調査士は、足立区特有の土地事情を熟知しています。管轄の法務局や役所との連携もスムーズで、過去の測量事例や地域の特性を踏まえた的確な調査が可能です。また、隣地所有者との協議においても、地元の事情を理解している専門家が間に入ることで、相手方も安心して話し合いに応じてくれやすくなるというメリットがあります。

建物登記や表題登記もワンストップで対応可能

土地家屋調査士大崎事務所では、土地の境界問題だけでなく、新築時の建物表題登記や、増築時の建物表題部変更登記、取り壊し時の建物滅失登記など、建物に関するあらゆる表示登記に対応しています。土地と建物の問題をまとめてご相談いただけるため、お客様の手間を省き、スムーズな手続きを実現します。

土地家屋調査士大崎事務所の越境問題解決サポート

当事務所は足立区千住に拠点を置き、地域の皆様の不動産に関するお悩みに寄り添ってまいりました。越境問題は、放置すればするほど解決が困難になります。少しでも不安に感じることがあれば、手遅れになる前に、ぜひ一度ご相談ください。豊富な経験をもとに、お客様にとって最善の解決策を一緒に考えさせていただきます。

項目	費用目安
境界確定測量および越境に関する覚書作成	35万〜80万円

※費用は土地の面積、隣接地の数、資料の有無などによって変動します。詳細はお見積りの際にご説明いたします。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 越境しているかどうか、自分で確認する方法はありますか？
公図や地積測量図と現地の状況を見比べることで、ある程度推測は可能です。しかし、正確な判断には専門家による測量が不可欠ですので、あくまで目安とお考えください。

Q. 越境物の撤去費用は、どちらが負担するのが一般的ですか？
原則として越境させている側が負担しますが、長年の経緯や双方の合意により、折半するケースもあります。まずは当事者間での話し合いが重要になります。

Q. 隣人が話し合いに応じてくれません。どうすればよいですか？
当事者だけでは感情的になりがちです。土地家屋調査士などの第三者の専門家を交えることで、冷静な話し合いが進むことがあります。法務局の筆界特定制度やADR（裁判外紛争解決手続）を利用する方法もあります。

Q. 何十年も前からある古いブロック塀でも、問題になりますか？
はい、問題になります。長年その状態だったとしても、所有権が移動するわけではありません（時効取得が認められるケースは稀です）。土地を売買する際には、必ず解決すべき問題となります。

Q. 解決までには、どのくらいの期間がかかりますか？
境界確定測量から隣地との合意形成まで、スムーズに進めば2〜3ヶ月程度です。しかし、協議が難航する場合は半年以上かかることもありますので、売却などを検討している場合は早めに専門家へご相談ください。

Q. 越境に関する覚書には、どのようなことを記載すればよいですか？
当事者、土地の特定、越境物の内容、将来土地の所有者が変わった際の取り扱い（撤去義務の承継など）を明記することが重要です。専門家である土地家屋調査士が作成をサポートします。

Q. 木の枝だけでなく、根が越境している場合はどうなりますか？
2023年4月の民法改正により、木の枝と同様に、越境した根も（催告などの手順を踏めば）切り取ることが可能になりました。ただし、無断で切るとトラブルになるため、まずは隣地所有者への通知が必要です。

まとめ：越境問題の放置は百害あって一利なし。早期解決が鍵

ブロック塀や木の枝、見えない地中の配管など、様々な「越境」は、ご自身が思っている以上に土地の価値を大きく損ない、将来の大きなトラブルの火種となります。特に、土地の売却や相続、建て替えを少しでもお考えの場合は、問題を先送りにせず、できるだけ早く解決に乗り出すことが重要です。

何から手をつけていいかわからない、隣人との話し合いが不安だという方は、まずは私たち土地家屋調査士にご相談ください。客観的な測量データに基づき、冷静かつ円満な解決へのお手伝いをさせていただきます。あなたの、そして次世代の大切な資産を守るため、今すぐ第一歩を踏み出しましょう。

土地の測量・境界確定について不安な点がありましたら、足立区千住の土地家屋調査士大崎事務所までお気軽にご相談ください。無料相談を受け付けております。

📞 お電話: 03-6806-1674（平日 9:00-18:00）

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